Wenn die Altersvorsorge zur Kostenfalle wird: Rechte von Käufern überteuerter Kapitalanlagewohnungen
Viele Käufer erwerben Eigentumswohnungen nicht zur Eigennutzung, sondern als vermeintlich sichere Kapitalanlage. Geworben wird häufig mit Altersvorsorge, Steuervorteilen, stabilen Mieteinnahmen und angeblich guten Wertsteigerungschancen. Später zeigt sich jedoch nicht selten: Die Wohnung ist deutlich weniger wert als versprochen, die Mieteinnahmen reichen nicht aus, der Mietpool schreibt Verluste und die monatliche Belastung ist wesentlich höher als erwartet.
Rechtsanwalt L. Ginter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, prüft für betroffene Käufer, ob eine Rückabwicklung des Immobilienkaufs oder Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. „Gerade bei Kapitalanlagewohnungen lohnt sich eine genaue Prüfung der Verkaufsunterlagen, Finanzierungsunterlagen und Beratungsprotokolle. Oft entscheidet nicht ein einzelner Satz, sondern das Gesamtbild der Vermittlung“, erklärt Rechtsanwalt Ginter.
Rechtlich kommen mehrere Ansatzpunkte in Betracht. Wurde die Wohnung zu einem massiv überhöhten Preis verkauft, kann der Kaufvertrag wegen sittenwidriger Überteuerung angreifbar sein. Besonders relevant wird dies, wenn der Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert erheblich übersteigt. In solchen Fällen kann der Käufer unter Umständen die Rückabwicklung verlangen: Rückzahlung des Kaufpreises beziehungsweise Freistellung von der Finanzierung Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung.
Daneben kommen Ansprüche wegen Falschberatung oder arglistiger Täuschung in Betracht. Das gilt insbesondere, wenn die Immobilie als besonders sicher, rentabel oder praktisch risikolos dargestellt wurde, obwohl erhebliche Risiken bestanden. Aufklärungspflichtig können etwa überhöhte Kaufpreise, unrealistische Mietprognosen, Verluste im Mietpool, hohe Nebenkosten, Leerstände, Instandhaltungsrisiken oder eine tatsächlich nicht tragfähige Finanzierung sein.
Viele Käufer erkennen das Problem erst Jahre nach dem Erwerb, etwa wenn sie die Wohnung verkaufen möchten, die Bank einen deutlich niedrigeren Wert ansetzt oder die monatlichen Ausschüttungen ausbleiben. Gerade dann sollte schnell geprüft werden, welche Fristen laufen und gegen wen Ansprüche bestehen können – gegen Verkäufer, Vertrieb, Vermittler, Berater oder in besonderen Fällen auch im Zusammenhang mit der Finanzierung.
Betroffene sollten wichtige Unterlagen sichern: Kaufvertrag, Exposé, Präsentationen, Berechnungsbeispiele, Finanzierungsunterlagen, ESIS-Merkblatt, Mietpoolvertrag, Mietpoolabrechnungen, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten und Sprachnachrichten des Vertriebs. Diese Unterlagen können entscheidend sein, um nachzuweisen, welche Erwartungen geweckt wurden und ob der Kauf wirtschaftlich schöngerechnet wurde.
Rechtsanwalt Ginter unterstützt Käufer dabei, die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen und Ansprüche außergerichtlich oder gerichtlich durchzusetzen. Wer den Verdacht hat, eine überteuerte Kapitalanlagewohnung erworben zu haben, sollte den Fall rechtlich prüfen lassen, bevor weitere finanzielle Nachteile entstehen.
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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht Leonid Ginter
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